por Si estás pensando en comprar una vivienda de segunda mano en España, hay un impuesto que probablemente no tenías en el radar y que puede suponer entre el 6% y el 10% del precio de compra. Se llama Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP para los amigos, y es uno de los gastos más importantes de la compraventa que mucha gente descubre demasiado tarde. En esta guía te explicamos cómo funciona, cuánto tendrás que pagar y qué opciones tienes para reducirlo.
¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
El ITP es un impuesto que grava la transmisión de bienes y derechos entre particulares. En el contexto inmobiliario que es el más habitual, se paga cuando compras una vivienda de segunda mano a un particular o a una empresa que no es promotora. Si compras una vivienda nueva directamente al promotor en lugar del ITP pagas IVA, que es el 10% en vivienda habitual. El ITP lo paga siempre el comprador, nunca el vendedor, y hay que pagarlo en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura ante notario.
¿Cuánto se paga de ITP en España?
Y aquí viene la parte que sorprende a la mayoría. El ITP está cedido a las comunidades autónomas, igual que el impuesto de sucesiones que explicamos en nuestra guía sobre cómo funciona el impuesto de sucesiones en España, lo que significa que el tipo que pagas depende de dónde esté situada la vivienda que compras.
Tipos por comunidad autónoma: Los tipos generales oscilan entre el 6% de algunas comunidades y el 10% de otras. Madrid aplica un tipo del 6%, siendo una de las más baratas. Cataluña aplica el 10% siendo de las más caras. Andalucía está en el 7%. La Comunitat Valenciana en el 10%. Castilla y León en el 8%. Estas diferencias pueden suponer miles de euros en una misma compra dependiendo de dónde compres.
Un ejemplo concreto: Si compras un piso de segunda mano por 200.000€ en Madrid pagarías 12.000€ de ITP al 6%. Ese mismo piso en Cataluña te costaría 20.000€ de ITP al 10%. Una diferencia de 8.000€ por el simple hecho de dónde está ubicado el inmueble.
Tipos reducidos del ITP: ¿puedes pagar menos?
Muchas comunidades autónomas tienen tipos reducidos para determinados colectivos o situaciones. Es importante conocerlos antes de comprar porque pueden suponer un ahorro significativo.
Familias numerosas: En la mayoría de comunidades las familias numerosas tienen acceso a tipos reducidos del ITP, normalmente entre el 4% y el 6% dependiendo de la comunidad.
Jóvenes menores de 35 años: Varias comunidades aplican tipos reducidos para compradores menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual. Es una de las ayudas más interesantes para quienes compran por primera vez.
Personas con discapacidad: Las personas con un grado de discapacidad reconocido superior al 33% también tienen acceso a tipos reducidos en muchas comunidades.
Viviendas de precio reducido: Algunas comunidades aplican tipos más bajos cuando el precio de la vivienda está por debajo de cierto umbral, favoreciendo el acceso a vivienda para rentas medias y bajas.
El ITP y el valor de referencia catastral
Aquí viene un cambio importante que muchos compradores no conocen. Desde 2022 Hacienda calcula el ITP no sobre el precio de compraventa que aparece en la escritura sino sobre el valor de referencia catastral que establece el Catastro para cada inmueble. Si el valor de referencia es superior al precio que has pagado, pagarás ITP sobre ese valor de referencia más alto, no sobre lo que realmente has desembolsado. Esto ha generado mucha controversia y algunos compradores han conseguido reducir la base imponible demostrando que el valor real de mercado es inferior al valor de referencia, pero requiere un proceso de impugnación que conviene hacer con asesoramiento profesional.
¿Cómo se paga el ITP?
El ITP se paga directamente a la hacienda autonómica de la comunidad donde está situada la vivienda, no a Hacienda estatal. El modelo que hay que presentar varía según la comunidad pero en general el proceso es rellenar el formulario oficial de autoliquidación del ITP, calcular el importe a pagar, ingresarlo en el banco y presentar la documentación junto con la escritura en la oficina liquidadora correspondiente o de forma telemática. La gestora o notaría suelen ayudar con este trámite como parte del proceso de compraventa aunque cobran por ello.
ITP en la compraventa de vehículos y otros bienes
El ITP no solo se aplica a los inmuebles. También grava la compraventa de vehículos de segunda mano entre particulares, aunque en este caso los tipos son mucho más bajos y el proceso es más sencillo. Si compras un coche de segunda mano a un particular en España también tienes que liquidar el ITP para poder hacer el cambio de titularidad en Tráfico. El tipo suele ser del 4% sobre el valor del vehículo según las tablas oficiales de la comunidad autónoma.
ITP vs IVA: cuándo se aplica cada uno
La distinción es importante y muchos compradores la confunden.
IVA: Se aplica cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor o constructor. El tipo es del 10% para vivienda habitual y del 21% para locales comerciales y garajes que se compran de forma independiente a la vivienda.
ITP: Se aplica cuando compras una vivienda de segunda mano a un particular o a una empresa que no actúa como promotora. No se paga IVA e ITP simultáneamente en la misma operación inmobiliaria, es uno u otro dependiendo del tipo de transmisión.
El ITP dentro del presupuesto total de compra
Cuando alguien calcula cuánto necesita ahorrar para comprar una vivienda, uno de los errores más habituales es considerar solo el precio de compra y el porcentaje que no financia el banco. Como explicamos en nuestra guía sobre cómo funciona la hipoteca en España, los gastos totales de compraventa incluyendo ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación pueden sumar entre el 10% y el 15% adicional sobre el precio de compra. Para una vivienda de 200.000€ eso son entre 20.000€ y 30.000€ de gastos adicionales que hay que tener en efectivo porque la hipoteca no los financia.
Conclusión
El ITP es uno de los gastos más importantes y menos conocidos de la compraventa de vivienda en España. Conocer el tipo que aplica en tu comunidad, verificar si tienes derecho a algún tipo reducido y entender cómo funciona el valor de referencia catastral puede ahorrarte miles de euros o al menos evitarte sorpresas desagradables cuando ya es tarde para reaccionar. Infórmate sobre el ITP antes de firmar nada, no después.
